Biaya Perawatan Area Umum (CAM) dalam Sewa

Saat Anda menyewa ruang komersial, Anda membayar lebih dari sekadar ukuran persegi aktual yang akan Anda tempati. Dalam banyak sewa komersial, dan khususnya sewa ruang ritel dan industri, biaya tambahan sering disebut sebagai biaya "Perawatan Area Umum" (CAM). Di ruang non-industri, Anda mungkin mendengar biaya ini disebut "Load Factor," yang mencakup biaya CAM. Pengeluaran CAM dialokasikan untuk penyewa dengan dasar pro-rata: semakin banyak luas kuadrat dari sewa penyewa, semakin besar persentase pengeluaran CAM yang harus dibayar.

Ada dua perhitungan dasar untuk biaya CAM: biaya variabel CAM, di mana jumlah penyewa diperlukan untuk berkontribusi meningkat berdasarkan sejumlah faktor, dan biaya flat CAM, di mana biaya adalah jumlah yang tetap.

Biaya CAM dapat dibayarkan bulanan, triwulanan, tahunan, atau bahkan dibebankan dari waktu ke waktu ketika perbaikan besar untuk bangunan atau seluruh kawasan bisnis / industri diperlukan.

Biaya CAM dapat meningkat pada tingkat yang berbeda dari tarif sewa bulanan karena mereka cenderung lebih bervariasi. Akibatnya, penting bahwa sewa Anda menjabarkan perbedaan antara biaya CAM "variabel" dan "tetap" dan mencakup semacam batasan, atau memperjelas batas maksimum biaya CAM Anda yang dapat ditingkatkan setiap tahun. Tingkat kenaikan ini harus menjadi pertimbangan terpisah dari seberapa besar kenaikan sewa dasar Anda setiap tahun.

Definisi Biaya CAM: Sempit dan Menyesatkan

Banyak definisi online tentang biaya CAM mendefinisikannya sebagai biaya untuk penyewa berbagi sebagian dari biaya langsung untuk mempertahankan area umum yang sangat spesifik. Definisi yang terlalu disederhanakan ini tidak sepenuhnya akurat, dan pemilik dapat memasukkan banyak biaya tidak langsung sebagai biaya CAM yang tidak begitu jelas. Praktik ini telah diperdebatkan dengan panas di antara para profesional industri mengenai apakah ini etis, atau bahkan legal. Singkatnya, Anda tidak boleh menandatangani sewa tanpa memahami biaya CAM apa yang masuk anda sewa komersial yang unik.

Tujuan Biaya CAM

Baik biaya CAM dan Beban Faktor melayani tujuan dasar yang sama: mewajibkan penyewa untuk membantu menutupi biaya langsung pemilik untuk “area umum.” Area umum dapat mencakup biaya internal (lorong, lift, lobi, kamar mandi umum, dll.) Dan pengeluaran eksternal (tempat parkir, area taman, dll.).

Sebutkan dengan tepat berapa biaya CAM Anda yang akan tercakup dalam sewa, seberapa sering mereka harus dibayar, dan berapa banyak mereka dapat ditingkatkan setiap tahun. Jika Anda diminta untuk membantu biaya renovasi besar seperti perbaikan tempat parkir atau segala jenis perbaikan struktural, dapatkan secara tertulis. Pemilik harus menyebutkan kapan perbaikan ini dilakukan terakhir dan kapan dijadwalkan atau diantisipasi untuk dilakukan di masa depan.

Tidak semua tuan tanah akan membutuhkan penyewa untuk membantu pengeluaran seperti atap, pemeliharaan tempat parkir, dan perbaikan struktural. Sebenarnya tidak ada standar yang berlaku untuk sewa, jadi jangan mengandalkan hanya melihat "biaya CAM" dalam sewa Anda; pastikan biaya CAM dijelaskan.

Pemilik rumah dapat memasukkan berbagai pengeluaran yang hanya tercantum sebagai "Biaya CAM" atau "Biaya Administrasi" dengan alasan bahwa ini adalah biaya yang dibayarkan pemilik properti untuk keuntungan semua penyewa. Jika biaya CAM tidak terdaftar atau dijelaskan dengan jelas dalam sewa, pastikan untuk secara spesifik bertanya apakah Anda membayar untuk hal-hal berikut:

• Sistem keamanan atau gaji atau biaya lain yang terkait dengan personel keamanan di tempat
• Izin, pajak, asuransi, atau biaya hukum apa pun
• Iklan, rambu, atau biaya overhead umum lainnya yang dikeluarkan oleh pemilik untuk mengoperasikan atau mempromosikan bangunan (mis., Gaji atau tunjangan untuk karyawan di lokasi atau bahkan di luar lokasi)
• Perbaikan dan renovasi pemeliharaan properti, termasuk penambahan lansekap atau desain ulang, pengecatan eksterior, perlengkapan pencahayaan eksterior atau parkir, pengaspalan atau pelapisan ulang, atap, atau perbaikan dan peningkatan ke pipa ledeng pusat, listrik, saluran pembuangan, dan sistem HVAC

• Utilitas, sewa, atau biaya lain untuk mempertahankan ruang kantor leasing yang terpisah baik di dalam atau di luar lokasi

Memahami Persis Berapa Biaya CAM yang Terdaftar dalam Sewa Komersial Anda

Berikut ini adalah kisah peringatan untuk diperhatikan. Pada tahun 1989, seorang profesional menyewa ruang industri untuk membuka kiriman kerajinan dan toko hobi. Taman itu tampaknya dalam kondisi baik, dan tuan tanah itu adalah teman keluarga penyewa dan memotong sewa dengan sepertiga sebagai rasa hormat. Karena ini adalah sewa industri pertama yang ditandatangani oleh penyewa, mereka tidak sepenuhnya menghargai kekuatan biaya CAM. Dengan kata lain, mereka menandatangani dokumen hukum yang mengikat tanpa tahu apa yang mereka tandatangani.

Mereka tidak tahu apa itu Triple Net Lease, hanya saja mereka harus menghindari penandatanganan. Triple Net Lease adalah yang paling tidak menguntungkan dari semua sewa untuk penyewa; itu mengharuskan Anda membayar untuk perawatan, pajak, dan asuransi. Ketika penyewa bertanya kepada tuan tanah jenis sewa apa yang akan mereka tandatangani, pemilik tidak pernah menyebutkan istilah "Triple Net." Sebaliknya, pemilik mengatakan kepada penyewa bahwa sewa mereka termasuk CAM dan biaya administrasi. Apa yang tidak mereka sadari pada saat itu adalah bahwa biaya administrasi termasuk pajak, asuransi, dan seluruh biaya lainnya yang sangat mahal.

Hanya satu bulan dalam sewa, pemilik taman mulai renovasi taman yang luas, termasuk mendesain ulang unit depan agar lebih mirip ruang ritel. Tanda-tanda diubah, bangunan dicat ulang, dan beberapa perubahan struktural dibuat di depan taman industri.

RUU itu dibagi di antara semua penyewa, dan meskipun penyewa memiliki unit yang sangat kecil, mereka terjebak dengan tagihan $ 5.000 - bagian mereka dari taman ditingkatkan, meskipun unit mereka ada di samping dan sama sekali tidak mendapat manfaat langsung dari salah satu perbaikan. Penyewa lain terkena biaya renovasi hampir $ 20.000. Seandainya penyewa membaca leasing lebih hati-hati, mereka akan tahu cukup banyak untuk setidaknya bertanya apakah ada peningkatan yang dijadwalkan dalam waktu dekat dan untuk melihat bahwa apa yang mereka pikir adalah sewa sederhana sebenarnya adalah Triple Net Lease yang menyamar.