Pahami "Gross-Up" Sebelum Menandatangani Sewa Komersial

Istilah "gross-up" biasanya berlaku untuk sewa layanan penuh, kadang-kadang disebut "sewa layanan penuh." Penyewa membayar jumlah tetap untuk layanan tertentu di atas sewa dasar untuk ruang aktual yang dia sewa dengan jenis sewa ini.

Misalnya, pemilik tanah mungkin membayar untuk pemeliharaan area umum, juga disebut biaya CAM, kemudian membagi biaya ini dengan jumlah kaki persegi kotor di gedung dan membebankan masing-masing penyewa jumlah berdasarkan persentase kaki persegi yang ia tempati. Klausa gross-up dalam sewa memungkinkan bahwa jika bangunan kurang dari 90 hingga 100 persen ditempati, biaya masih dihitung untuk bagian pro-rata dari biaya operasional penyewa hingga persentase tersebut - 90 hingga 100 persen.

Gross-up dibayar sebagai sewa tambahan dan paling umum mencakup biaya variabel, yang bisa naik atau turun di bulan tertentu berdasarkan hunian dan faktor lainnya.

Keuntungan Gross-Up untuk Tuan Tanah

Ini adalah satu kasus di mana Anda mungkin tidak mendapatkan apa yang Anda bayar jika Anda penyewa. Sebagai contoh, katakanlah Leo Landlord baru saja membeli sebuah bangunan komersial. Tom Tenant adalah yang pertama menyewakan ruang darinya. Tom menyewa 10.000 kaki persegi ruang toko. Total bangunan 100.000 kaki persegi. Tom menyewa 10 persen bangunan.

Dalam skenario pro rata dasar yang membagi biaya variabel di antara penyewa, Tom akan membayar 10 persen dari biaya tersebut karena 10 persen bangunan dialokasikan kepadanya. Tetapi sekarang katakanlah bahwa Leo mengalami kesulitan menemukan penyewa lain dan keadaan ini berlangsung selama beberapa bulan. Tidak ada klausa kotor dalam sewa Tom, Leo terjebak dengan pijakan tagihan untuk 90 persen dari biaya yang biasanya akan dibayar oleh penyewa hanya karena tidak ada penyewa lain dia dapat mengalokasikannya.

Klausa gross-up mungkin memungkinkan dia untuk meningkatkan Tom persen menjadi 50 persen, tetapi kemungkinan besar menjadi 95 atau 100 persen karena dia adalah satu-satunya penyewa di gedung itu.

Bagaimana Adil Ini?

Tom Tenant mungkin tidak menganggap pengaturan ini adil, tetapi Tom, pada kenyataannya, satu-satunya penyewa yang mendapatkan manfaat dari layanan yang termasuk dalam biaya variabel ini. Leo Landlord tidak secara langsung diuntungkan, jadi bisa dikatakan bahwa tidak adil baginya untuk harus membayar 90 persen layanan yang hanya digunakan Tom. Mungkin salah satu dari pengeluaran ini melibatkan pemeliharaan kamera pengintai di tempat parkir. Karena tidak ada penyewa lain, satu-satunya orang yang datang dan pergi di tempat parkir itu adalah pelanggan Tom, jadi tampaknya masuk akal jika Tom sendiri yang membayar layanan tersebut.

Baca Fine Print

Jika Anda mempertimbangkan untuk melakukan sewa komersial, baca cetakannya dengan cermat dan lindungi diri Anda dengan melakukan sedikit pekerjaan rumah. Jika memang ada klausa gross-up di sana, pastikan kenaikan yang diijinkan berada dalam persentase yang wajar. Jika Tom membayar semua peralatan pengintaian itu, ia mungkin menyesal tidak berusaha menegosiasikan persentase ke bawah. Persentase yang diizinkan harus ditetapkan dengan jelas dalam sewa.

Selain itu, jika Tom melihat sejarah masa lalu Leo dengan menyewa bangunan komersial, ia mungkin telah belajar bahwa Leo secara historis mengalami kesulitan mendapatkan dan menjaga penyewa karena satu dan lain alasan. Atau mungkin Leo tidak berpengalaman - ini adalah upaya pertamanya untuk investasi sedemikian rupa sehingga mungkin perlu sedikit waktu baginya untuk memperbaikinya. Either way, Tom mungkin tidak ingin masuk ke dalam sewa dengan Leo yang mencakup klausa kotor karena alasan ini - lebih mungkin bahwa ia mungkin salah satu dari hanya beberapa penyewa di tempat itu pada waktu tertentu.

Jika ada tujuh penyewa yang menyewa 70.000 kaki persegi dari Leo, pendapatan kotornya akan lebih sedikit, pada dasarnya, perbedaan antara 70 persen dan 95 atau 100 persen, dan perbedaan itu akan dibagi di antara ketujuh penyewa.