Hitung Sewa Komersial Dengan Formula Kaki Persegi

Sewa komersial tidak dihitung seperti sewa perumahan. Sewa perumahan dapat mencakup total luas persegi rumah, tetapi sewa tidak didasarkan pada luas persegi. Sewa bulanan untuk properti hunian sebagian besar ditentukan dengan melihat penyewaan yang sebanding di daerah tersebut. Dalam real estat komersial, sewa bulanan dihitung dalam berbagai cara kompleks menggunakan beberapa jenis pengukuran kaki persegi.

Pengukuran yang digunakan dalam menentukan sewa ruang komersial didasarkan pada pedoman yang ditetapkan oleh Asosiasi Pemilik dan Manajer Bangunan (BOMA) Internasional dan dianggap sebagai standar industri di seluruh Amerika Serikat.

Banyak sewa komersial menggunakan Standar BOMA dan membebankan biaya sewa bulanan berdasarkan "kaki persegi yang dapat disewa," dan bukan pada "kaki persegi yang dapat digunakan." Ini penting untuk dipahami karena jika Anda dikutip dengan harga $ 1,25 per kaki persegi yang dapat digunakan, itu mungkin yang akhirnya Anda bayar untuk setiap bulan.

Rentable Square Feet

Kaki persegi yang dapat digunakan adalah jumlah kaki persegi yang ditempati penyewa. Tetapi ada bagian lain dari bangunan yang semua penyewa gunakan atau manfaatkan. Bagian-bagian ini dikenal sebagai area umum dan termasuk lorong, tangga, lift, dan lobi.

Jumlah kaki persegi untuk ruang area umum dibagi di antara semua penyewa berdasarkan prorata. Setiap penyewa membayar sebagian dari biaya tuan tanah untuk area umum ini. Ketika biaya ini ditambahkan ke kaki persegi yang dapat digunakan, hasilnya disebut "kaki persegi yang bisa disewa."

Untuk membuat hal-hal lebih membingungkan, praktik menambahkan biaya area umum ke kaki persegi yang dapat digunakan disebut "faktor beban." Beban faktor beban biasanya meningkat setiap tahun pada tingkat yang terpisah dari kenaikan sewa untuk kaki persegi yang dapat digunakan. Ini berarti Anda mungkin perlu menegosiasikan dua kenaikan sewa setiap tahun: satu untuk faktor muatan, dan satu untuk sewa kaki persegi yang dapat digunakan.

Contoh Menghitung Kaki Kuadrat Rentable

Katakanlah ruang kantor yang Anda sewa secara fisik 500 kaki persegi (dapat digunakan kaki persegi) dihargai $ 1,25 per kaki persegi. Sewa kaki persegi yang dapat digunakan adalah $ 625 per bulan (500 SF x $ 1,25). Namun, porsi area umum Anda menambah 100 kaki persegi lagi. Sewa Anda akan dihitung berdasarkan 600 kaki persegi, bukan 500 yang akan Anda tempati.

Beberapa pemilik tanah membagi tarif untuk kaki persegi yang dapat digunakan dan porsi area umum Anda menjadi satu nomor (ini biasanya tidak adil bagi penyewa), tetapi sebagian besar membebani tarif yang berbeda per kaki persegi untuk kaki persegi yang dapat digunakan dan untuk kontribusi sewa area umum.

Mintalah Perincian Biaya Kaki Persegi yang Dapat Digunakan vs. Disewakan

Bahkan sebelum Anda melihat ruang, pastikan untuk bertanya melalui telepon berapa tarif yang dikenakan untuk kaki persegi yang dapat digunakan dan untuk disewakan kaki persegi karena ini membuat perbedaan besar dalam total sewa bulanan Anda. Dan, ingat, jika seseorang memberi tahu Anda bahwa ruang "1.500 kaki persegi disewakan" ukuran sebenarnya (dapat digunakan) ruang akan lebih kecil.

Untuk membuat Anda melihat properti, beberapa tuan tanah hanya akan memberi tahu Anda harga kaki persegi yang bisa digunakan tetapi mengutip rekaman persegi yang bisa disewa. Praktek menipu ini membuat ruang tampak lebih besar dan lebih murah dari itu. Kemudian, ketika Anda muncul, Anda menemukan ruang yang terdengar hebat di telepon sebenarnya di luar kisaran harga Anda dan lebih kecil dari yang Anda kira.

Sementara kebanyakan agen penjual jujur ​​mengungkapkan biaya sewa total sebenarnya melalui telepon, mereka masih cenderung menyatakan ukuran ruang sebagai kaki yang bisa disewa - bukan kaki yang bisa digunakan. Tapi sekarang Anda cukup pintar untuk tahu persis apa yang harus ditanyakan ke makelar.

Tabel berikut membandingkan tiga jenis perhitungan kaki persegi yang digunakan dalam sewa komersial. Beberapa sewa hanya diisi oleh kaki persegi yang dapat digunakan, sementara yang lain menambahkan persentase dari area umum ke rekaman persegi yang dapat digunakan untuk mengisi apa yang disebut kaki persegi disewakan.

Perhitungan Kaki Persegi

Definisi Kaki Persegi (SF)
Istilah	Definisi
Kaki Persegi yang Dapat Digunakan	SF ruang sebenarnya ditempati oleh penyewa.
Rentable Square Feet	SF yang dapat digunakan +% SF dari Area Umum.
Kaki Persegi Kotor	Total SF seluruh bangunan.

Ringkasan

Kaki persegi yang dapat digunakan adalah ukuran sebenarnya dari ruang yang akan Anda tempati. Rentable square feet selalu lebih besar karena termasuk kaki persegi yang dapat digunakan ditambah jumlah kaki persegi tambahan dari area umum yang tidak akan Anda tempati secara fisik.

Ruang sewaan dengan load factor adalah harga yang ingin Anda ketahui karena itulah yang akan Anda bayar. Harga per kaki persegi untuk kaki persegi yang dapat digunakan hanya sebagian dari apa yang akan Anda bayar setiap bulan.